アパートやマンションなど賃貸物件を管理するオーナーが抱える悩みの一つに、前の居住者が残していった不用品（残置物）の処分があります。残したままでは次の入居者を入れられませんが、この場合残置物は勝手に処分してしまってもいいのでしょうか。この記事では、管理物件に残された不用品（残置物）の処分について、所有権はどうなるのか、またおすすめの処分方法などについて解説します。
残置物とはどんなもの？
残置物は、居室や店舗に残されたもので、以前の借主が貸主の承諾を得ずに残した私物のことです。もともと貸主が設置した「設備」は含まれません。
残置物とは
残置物は、賃貸物件の居室や店舗などに以前の借主が残していった私物で、移転や引越しなどで退去するとき、あるいは夜逃げや亡くなった場合に撤去されずに残されてしまったもののことです。基本的には動かせるもので残されたものすべてが残置物で家財道具はもちろんごみも含まれます。残置物の所有権は借主にあるため、置いて出ていってしまった場合でも勝手に処分できません。
原状回復義務
本来、賃貸物件の借主は退去するときに私物を撤去する「原状回復義務」があります。退去する時は何も置いていない状態にする必要があり、荷物が残っていると退去しても部屋を明け渡したことにはならないため、貸主は不用品（残置物）の撤去や撤去費用を借主に求めることが可能です。
残置物の所有権
残置物の所有権が誰にあるかはその時の状況によってさまざまなパターンがあります。
前の借主と連絡が取れる場合
前の借主あるいは連帯保証人に連絡が取れる場合は、残置物の処分にかかる費用を請求すること、処分することについて合意を得られるようにします。借主は明け渡しの義務があるため、残置物の撤去費用も借主が負担するのがルールです。借主が自分で撤去するか、残置物の所有権を放棄することを貸主と合意し、撤去費用を支払うかのいずれかの方法をとります。のちにトラブルとならないよう、借主は所有権を放棄した場合でも撤去費用の負担義務があることを明記した合意書を作成するか、難しければ口頭でのやり取りを録音しておきましょう。
前の借主と連絡が取れない場合
前の借主が夜逃げした場合、契約書に残置物の扱いについて明記されていません。連帯保証人とも連絡が取れない、あるいはいない場合は賃貸借契約を解除し、前の借主を相手として訴訟を起こして明け渡しの強制執行の判決を得て許可をもらってから処分します。仮に後になって財産を勝手に処分されたといわれても、法的な手続きを取って処分したということを証明すれば損害賠償を請求することはできないでしょう。
新しい借主に部屋を貸した場合
前の借主と連絡が取れず、訴訟を起こした結果処分をしていいという許可をもらったら、所有権は貸主にあります。残置物が残ったまま次の借主に部屋を貸した場合、原状回復義務も貸主が負うということです。契約上、実際に使うのは借主であっても残置物についての取り決めがされていない場合は、貸主が修繕もしなければなりません。これを避けるためには、契約書に残置物に関して、借主の自己負担で修理するという旨を明記しておく必要があります。
孤独死の場合
1人暮らしの借主が亡くなった場合も賃貸借契約はなくなるわけではなく、財産として相続されます。残置物も勝手に処分することはできず、貸主は相続人に相続する意志があるか連絡しなければなりません。相続されたら撤去費用の請求ができますが、孤独死の場合は相続人が見つかったとしても対応には時間がかかることがほとんどです。
前の借主と合意して残した場合
前の借主が退去するときに残置物を残していくことについて貸主と合意が成立している場合、所有権は貸主にあります。前の借主にとっては原状回復の必要がなくなり負担が軽くなりますが、貸主側は残置物がまだ使えるものなのかチェックが必要です。
新しい借主に譲渡する場合
賃貸契約の際に残置物を新しい借主へ譲渡するという合意が成立した場合、所有権は新しい借主に移ります。契約書に残置物の所有権について、撤去する際の負担義務も合わせて明記しましょう。
不用品（残置物）が残されたら
残置物を撤去するには貸主が自分で処分するかあるいは業者に依頼するかのどちらかです。ただし、残置物の処分は非常に労力がいることがほとんどのため、撤去は専門の業者に依頼するのが確実でしょう。
信頼できる業者に相談する
残置物の処理はそれぞれ違う現場の状況での作業となり、業者によっては対応できないケースがあるため経験豊富な業者を選ぶようにしましょう。また、見積書が明確である、リサイクル、買取査定をしてくれるなどアフターサービスが充実しているといった点も重視したいポイントです。
まとめ
アパートやマンションに残された不用品（残置物）は、持ち主である前の借主がいなくなった場合、連絡が取れる場合は借主本人あるいは連帯保証人に所有権についての同意を得て処分にかかる費用を請求します。連絡が取れない場合は、訴訟を経て許可をもらうという段階を踏んでから処分します。
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